好吧，说实话如何杠杆炒股，涛哥的认知滞后了......
对于河西南的二手房价格，还停留在上半年的大部分3万/㎡或3万/㎡以上，部分房价下降到2万大几。
然而不查不知道，一查吓一跳！
2025年下半年， 河西南商品房的二手成交价持续下探，板块快要告别5万/㎡了！
8月，只有一个万科翡翠滨江232㎡户型成交价5.27万/㎡，属于战绩可查。诸如融创滨江ONE、河西金茂府等印象中的5万+，全部跌破5万了。
至于中国府，虽然最新成交5.78万/㎡还是4月份的事情，近期无数据，但涛哥还是将其列为5万+项目。没办法，4万多的中国府，我也不敢想呀！
先看图，再细说~~
经过十多年的发展，河西南人居格局基本明了：
早期的“星八客”，以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城等为代表，最久的已交付超10年。
“星八客”确实吃到了时代红利，2021-2022年巅峰期，基本都卖到6万甚至6万+的水平。在曾经限售政策下，这波业主有充足机会将红利变现。
当然，若是不变现，现在基本也吐得干干净净了。
2017-2020年，绿地海珀星晖、华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙、鱼嘴金茂悦、建发珺和府、河西金茂府一期、中国府、万科翡翠滨江、融创滨江ONE、颐和铂湾等，板块的迭代改善产品陆续上线。
这部分二手房，早一点的如绿地、正荣同样赶上了房价高峰可出售。至于晚一些的如珺和府、金茂府、翡翠滨江、ONE等，在允许进入二手房市场之际，市场下行的大趋势已十分明显，红利不复存在。
然后，星叶云墅、中北金基朗樾府、颐和铂樾府等纯改善项目开盘，新房价格进步拉高，全面站位5.5万+。
2022年之后，中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌、建发缦云、中海江南玖序、源上丹若等进阶豪宅来接棒，不乏四代宅、南京首个360°环幕立面等高辨识度标签。
河西江湾豪宅，新房价格从7万+，悄然落地6万+；河西南鱼嘴-鱼腹项目新房价仅能勉强维持在4万+的水平。
今年下半年，河西南二手房市场整体活跃度较高，成交的部分明显低于市场价的挂牌房源，真实成交依旧低于业主预期！
中国府卖5万+！
中宁府挂牌8万+？
近期，战绩可查，二手房成交价还能站稳5万+/㎡的只有：中国府、万科翡翠滨江两家！
中国府所在地块于2016年5月出让，凭借高达45213元/㎡的地价，成为南京地王，且至今未被超越。
2019年上市，2022年交付，在相当长的时间里，都是南京豪宅“天花板”级别的存在。更是如今南京江湾新一代豪宅（中宁府、天琴华樟、长江之歌、江南玖序）的“锚定项目”。
放到现在来看，项目的石材+铝板+玻璃幕墙外立面；会所带有私家影院、恒温泳池、健身房等；六恒科技系统；有270°观景阳台、近60㎡套间主卧等的290㎡大平层，仍然引领终极改善。
近期，项目没有成交，只在上半年和24年有少量交易，成交价变化剧烈，从2023年的8万+，到去年的7万+，再到4月份的5万+。
相信，此时此刻，只要不是一心想要变现的业主，应当不会轻易售卖的。
中宁府作为中国府的后续“ 姊妹盘 ”，有后发迭代优势，但两个项目的整体品质还是相当的。
项目今年正式交付了，目前尚未成交案例，但从挂牌价也可以看出为何没有成交了。
挂牌8.3万/㎡的天际大平层以及7.4万/㎡的300㎡户型，基本没人关注。挂牌价6.5万（198㎡）、6万（248㎡），有数次带看记录，说明接盘侠们对6万这个价位，还算能接受，可以考虑。
这也从侧面反映，中国府想要卖到6万/㎡，基本不太可能了。
朗樾府 涵樾府也有5万的机会
除了南京江湾外，位于鱼腹的金基朗樾府、涵樾府虽然还没有明确的成交数据，但根据此前的项目品质和定位，未来卖到5万+应该是有可能的。
目前，朗樾府的挂牌价在5.5-6.4万之间，相比5.2万/㎡的开盘价来说，有点偏高，估计能成交也就4万大几到5万出头的样子。
另外，涛哥必须吐槽一下：那些挂6万多的业主，是不是家里断网了！南京市场整体降价30%以上的情况下，您还想赚点？
能卖到4-5万的项目，越发罕见
相比5万+项目的存量低，没想到4-5万/㎡的楼盘，在河西南二手房市场也成罕见存在了。截至目前，竟然只有河西金茂府、金鼎湾和禧、融创滨江ONE能站稳4万+。
融创滨江ONE
其中，融创滨江ONE不需多言，曾经南京江湾三大顶豪的代表之一（另有中国府、万科翡翠滨江）。
据不完全统计，融创滨江ONE去年到现在，成交了7套，价格从前期的4.8万/㎡，来到了最近的4.27万/㎡，整体都在5万以下。
与翡翠滨江拉开差距的主要原因，还是万科在南京的口碑、物业服务更好，以及关键的江景资源加持。
此外，滨江ONE的业主自费升级外立面，在楼市上行期属于自我优化，极限赋能。但在楼市下行期，这种补救/升级措施，相当于自曝短板了。
河西金茂府
金茂府系产品在南京的口碑就是从河西金茂府开始，也是2020年前后，南京豪宅的代表作之一。
项目共分两期开发： 一期 2021年6月底交付，开盘价5.4万/㎡，二期2023年10月交付，开盘价6万/㎡ ；
近期，金茂府的报价与成交价基本都在4.5万/㎡以上，当下的保持率还是ok的。
此外，关于金鼎湾和禧，最新的成交价是7月份的4万出头，但现在可能已经卖不到4万了。毕竟，其品质区位也就与 建发珺和府相当，或稍微高点。
3.5-4万区间
仅剩滨江紫阙还有倒挂
当前，河西南成交单价在3.5-4万/㎡的项目，主要有：建发珺和府、颐和铂湾、天鹅堡、颐和云台源著、正荣滨江紫阙。
其中，天鹅堡开盘价3.8万/㎡，2023年初一度卖到6万+，但很快回落，目前基本卖不到开盘价了。
项目位于长江水畔，瞰江优势明显，楼栋错位分布、北侧直面长江，能将摩天轮、南京眼等地标尽收眼中。
这个小区交付后，业主也就外立面、景观、地库、单元入户门等，进行了升级。
珺和府、颐和铂湾都是2020年开盘项目，新房价4.5万/㎡上下，也是缩水10-20%。
3.5-4万的价格区间，颐和云台源著下降幅度最大，新房价5万/㎡（含装修升级包），目前二手房价格3.5万，跌幅30%。
只有正荣滨江紫阙，2018年开盘时，新房均价3.5万/㎡，当前二手房还有一些赚头，大概还有不到10%的倒挂溢价。
已经相当难得了，毕竟也是从6万+/㎡的高位落下来的。
星八客头部楼盘
数月难有成交
正荣润峯
首先，3-3.5万区间内有两个特殊项目：正荣润峯、深业龙湾上府，成交数据还都是上半年的，3.8-4万/㎡，现在还能不能卖到3.5万/㎡还是个未知数。
从最近的挂牌房源信息看，基本都是报价4万+，但三四个月难有成交，市场预期也很明显了。
毕竟是老“星八客”项目之一，加上周边大高层密集，位置不如滨江紫阙，因此正荣润峯的预期最多也就3.5万的样子。
深业龙湾上府
这个区间内，新房价最贵的就是深业龙湾上府：含装修升级包5万/㎡，目前价格下滑比较严重。
或许部分网友还有印象，河西南项目口碑崩塌就是从龙湾上府开始的，甚至直接影响到深业南湾上府的销售。要知道那会儿还是2022年呢，南湾上府首开只卖6套房。河西南出现集体抵制深业项目的情况。
若说龙湾上府的价格大步领先板块的金茂、华润次新房，很难呀！
龙湾上府的品质其实还是不错的，但前期作为，确实影响到了二手房的口碑。
此外，如佳兆业、绿地海珀滨江、鱼嘴润府、金茂悦等其实都大差不差，整体靠近3万价位。尤其是海珀滨江，去年还能跟旁边正荣旗鼓相当，今年的价格明显差了一个身位。
终究还是海峡城、青奥村承担了所有
目前河西南二手房的底线在哪里？
答案肯定是：海峡城！
海峡城作为河西南拓荒牛的角色，13年前以1.75万/㎡的价格开启板块商品房销售征程。
较低的初始价格，让海峡城在楼市下行中的抗压能力低下，价格底线不断被突破！
2023年，河西南第一个4万以下的成交；
2024年，河西南第一个3万以下成交；
如今，海峡城最新二手房成交价来到2.05万/㎡......
今年年底前，海峡城完全有希望突破2万/㎡大关，让河西南重回1字头时代！
相比海峡城，青奥村也是不遑多让，二手房成交价也来到2.2-2.5万/㎡的水平。要知道，青奥村可是位于南京江湾豪宅区，是河西南标志性建筑之一。
虽然户型类似公寓，空间多变且奇怪，但五年前进入市场时也是噱头十足！还记得当年，博士可买的要求吧
洗尽铅华，河西南正以更加健康的房价格局，引领南京楼市震荡调整。
在整体下行的楼市大环境中，河西南难以独善其身，以价换量几乎是必然选择。
当年限售解除时，涛哥就说过，这招无异议饮鸩止渴！原本就是大高层扎堆的板块，新房不好卖，再把限售解除，让同质化严重的二手房进入市场，价格崩盘，几乎是必然结果！
此外，南京新房产品力迭代太快，对二手房造成严重冲击。10余年时间，河西南大大小小经历3次人居革命：从毛坯到精装，从精装到科技，再从科技到四代宅...
频繁迭代，前期二手房越发不受市场待见，价格更加难以稳定。
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如何杠杆炒股 近期，河西南最低2.05万/㎡，今年要重回1字头房价？
